中国人民政治协商会议

兴化市第十三届委员会第三次会议

提案书

编号（2019）第476号

案由：推行老小区物业自治  实现城区物业管理全覆盖      

提案人：赵吉宽

提案内容：

近年来，一些老小区由于其先天不足，物业管理公司难以实现经济利益，或不愿意接手或相继退出，使得老小区物业管理成了老大难。目前，老小区物业管理的途径除了请物业管理公司外，还有一个是实行物业自治。所谓物业自治就是由社区居民自主管理小区的模式，民意调查显示，70％以上的居民对这种物业管理模式表示认可。

一、老小区物业管理存在的问题

  （一）对老旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大

  老旧小区在建设之初规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小、老旧小区房屋使用年限较长等等。要加强老旧小区物业管理，务必对小区的基础设施进行不同程度的改造，改造资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。

  （二）老旧小区物业管理“造血”功能不足，经济效益难以实现

   小区停车条件差，通过收取停车费增加物业管理收入比较困难。许多老小区建设时间早，建设时考虑不到专门的停车库和停车位。同时小区内通道较窄，车位数也有限，而且停车会影响车辆、人员的进出，引起居民的不满。

  （三）老旧小区物业管理费收取困难

   一方面，老旧小区居民以中低收入家庭为主，下岗待业、老弱病残等弱势群体比例较高，生活比较困难，花钱买服务的意识未构成，许多居民认为物业管理是政府带给的福利。另一方面，一些居民把物业管理服务与新小区相比较，认为小区环境差、治安乱，产生物业交费的抵触情绪。

   二、实行老小区物业自治管理的优势

  （一）节省管理费用的支出

  物业自治管理模式是以“街道、社区、业主委员会”三位一体的组织机制。小区业主委员会由业主组成，无偿参与小区管理。聘请的物业管理小组成员大多也是小区业主，他们对小区较熟悉，并擅长防盗门、水、电等公共设施维修，在必须程度上降低了人员开支、维修费等。

  （二）居民有较强的参与意识

   物业自治组织充分调动居民参与小区管理的积极性，在小区治安、卫生、绿化等方面实现自我服务、自我管理。以新马小区为例，一是利用居民代表大会、党员组织生活会、社区活动等用心宣传，不断增强居民自我管理、自我服务意识。二是充分发挥志愿者的作用，为小区治安保驾护航。目前，一支由党员和居民组成的治安义务巡逻队，将固定岗亭与流动巡逻形式有效结合起来，构成了一张全覆盖的新马小区治安防范体系。三是以居民认领绿化带形式，美化小区环境。鼓励爱好绿化的居民在绿化带放置自己的花草，构成了盆景与自然树木相结合的绿化养护方式，既解决了绿化带的养护问题，又解决了居民养花种树的场所。四是社区定期召开党员、卫生干部及业主座谈会，动员每个居民参加到创卫工作中来。

  （三）提高物业费的收取率

  物业自治服务“质优价廉”，再加上扩大居民参与度，从而提高居民对物业自治管理的认可度。充分发挥党员、居民代表、用心分子等先锋模范作用，对一些长期不缴物业费的居民，经常上门做思想工作，并通过在门前贴温馨提示的形式告知。

建议、办法和要求：

老旧小区实行物业自治管理成效显著，但是影响小区物业管理正常运转的问题依然存在，其中最突出的就是老旧小区基础设施严重落后。实施小区绿化和公用设施的改造，仅靠物业自治组织提留的资金远远不够，还需政府的支持。加快老旧小区改造，尽快改善老旧小区基础设施建设，各职能部门在老旧小区整治阶段努力为物业创造管理条件，如改造或补建停车位，增强物业管理的“造血”功能。其次，推荐政府出台更为切合兴化实际的物业政策，比如让物业自治组织享受同物业服务企业相同的待遇。

以上做法不乏为一种好的出路。同时，充分结合外区经验，这种依靠业主委员会自我管理、不以经济创收为目的的模式，有特色，有成效，是老旧小区物业发展的一种趋势。我们认为，在我市推行老小区物业自治管理模式，是实现城区物业全覆盖的一种有效途径，政府应鼓励并支持这种模式，使物业自治管理得以健康发展，发挥更好的作用。

审查意见：

 请政府办研究，建议交昭阳街道办理。

2019年3月6 日

关于市政协十三届二次会议第476号提案的答复

赵吉宽委员：

随着城市建设的步伐加快，新建小区接踵而至，居民的生活环境需求也有了明显转变，老旧小区的居住人群逐步向老年化转变，物业公司的服务意向也发生了根本性的变化。昭阳街道辖区物业目前存在四种现象：一是有物管小区；二是无物管小区；三是失管小区；四是平房区。有物管小区113个，无物管小区65个，失管小区19个，平房区若干。目前的管理模式：有物管小区市物管处管理；其他小区的管理基本以“街道、社区、业主委员会”三位一体的模式进行。

为改善老旧小区的居住环境，提高居民的生活水平，圆满完成市为民办实事工程，近年来，昭阳街道对30多个老旧小区进行了改造，改造的重点是对小区的屋顶、外墙、楼道、道路、下水道、化粪池等公共部位进行改造，同时安装路灯、监控，适当补植绿化，增加部分停车位、停车棚。2018年投入城建资金936.35万元，今年计划投入800万元。除此之外，还建立了老旧小区后续维保机制，实施长效维保管理。自2018年6月份以来，共收到社区维保工作联系单约210份，专业维保单位已实施大小项目176个，得到广大居民的称赞，极大地提升了老旧小区居民的幸福感和满意度。

面对目前老旧小区的现状，物业公司难以实现经济利益，或不愿意接手或相继退出，昭阳街道做到：一是对改造后的小区进行封闭式管理，实行“三保一防”。如齿轮厂家属区、航运三栋楼等；二是居民自治。对硬件相对较好的无物管小区组建业主委员会，推选有公益心、有热心、有奉献精神、有一定组织能力的业主当选业委员成员，引导业主委员会发挥作用，实现自我管理、自我服务。如润景苑、阳光小区、绿色佳园等；三是环卫保洁。街道组织人员对辖区内所有无物管小区、后街背巷保洁面积进行全面尺量，聘请保洁人员对保洁面积进行日常保洁，做到垃圾日产日清，保洁不留死角。四是长效管理。针对社区、保洁员制定考核细则，一方面与每位保洁员签订年度保洁协议，加强每周巡查、每季督查；另一方面加大考核力度，将环卫保洁工作纳入社区年度目标考核，奖惩分明，不打和牌。

下一步街道将加大管理力度，一方面发挥网格员、小区党员、业主代表、积极分子等先锋模范带头作用，影响、带动广大业主积极参与到小区建设中；另一方面结合赵委员的建议，尝试探索物业管理，将无物管小区向有物管小区转变，通过居民自治、业委会聘请、物业公司以好带次，以大带小、政府托底等形式，将硬件条件较好的老旧小区实行物业管理。

兴化市人民政府昭阳街道办事处

2019年4月9日