中国人民政治协商会议

兴化市第十三届委员会第四次会议

提案书

编号（2020）第102号

案由：   加强小区物业管理  打造和谐社区     

提案人：史永荣

提案内容：

当前物业化管理成为小区管理的一个很好手段，为城市建设立下了卓著功劳，为社区建设做出了巨大贡献，然而在十几年的发展中，小区的物业管理也暴露出很多不足，业主与物业公司纠纷不断，有的小区更形成两者对立的局面，甚至造成弃管的结果。其原因多种多样，但最后都是造成业主对物业管理不满，拒绝交费，从而进入欠费与服务不到位的恶性循环。

业主与物业公司的矛盾主要来自以下三点：一是业主本身素质不高，没有认识到物业管理的好处，或是故意不交物业费享受免费服务；二是物业公司本身服务不到位，不能让业主满意，这里面即有物业公司主观方面不愿投入人力和物力的因素，也有物业公司本身专业能力不强和管理水平不高的因素；三是房屋质量问题，因为很多新建小区的物业公司都是由开发商指定的，购房款与物业款同时交纳，因此，对业主来说，房屋的维修当然要找收钱的部门，如果物业公司维修不积极，就会引起业主不满。

在物业公司的选择上，当今情况是开发商与业主的搏弈，一方面是新建小区卖房时，开发商就强行指定了物业公司，并强行收取了物业费，这样的物业公司服务质量和水平无法保证。二是业主委员会成员从自已的利益出发，炒掉原来的物业公司找来自己认识的公司，同样不能保证其服务能力和质量。

建议、办法和要求：

一、由以上分析可以看出，健康的物业管理首先要有一家服务过硬的物业公司，这就要求政府相关部门（房产局）在物业公司资质审核、业务培训等方面要做实，切实提高物业公司整体行业的素质，而且政府对培训和资质审核部门（房产局）要有问责措施。

二、要提高业主委员会的素质。对于业主委员会，当前我市主要态度是自主成立，政府不干涉，实践证明这种做法有其弊端，往往是一些敢干、能忽悠的人进入业主委员会，这些人的思想素质未必高，行为的公平性也难以保证。一个小区是一个社会，并不是一个简单的大家庭，因此对于小区的业主委员会，政府不能弃管，应派“党代表”或“指导员”进行把舵，由社区干部特别是有丰富工作经验和法律政策修养的干部在小区挂职，参与物业公司的招标，同时业主委员会在社区审查注册，业主委员会的决定，“党代表”具有一票否决权。

三、确实有些业主道德素质不高，而对于他们，物业公司只能是劝说，如果业主不听，那物业公司就会束手无策，成为了恶性循环的隐患，如，有的业主把车停在草坪上，有的业主圈地种菜等等，都让其他业主反感。为了够有效制止这部分人，建设能够给业主委员会或物业公司一定的权力。

四、政府相关部门必须加强对房屋维修部门的监管。现状是房屋出了问题各部门间一推、二托、三耍赖，引起业主不满，形成恶性循环，为保证房屋质量，政府应对房屋维修不及时的部门和单位进行严厉处罚。

小区是社会的细胞，牵连着每一位市民的最根本利益，管理得好会带动整个社会风气的提升，管理不好也会产生不稳定因素，其矛盾的产生是一条环环相扣的链，而物业管理又是这链中最重要的一环，希望政府相关部门能够在小区建设上加大作为，达到以和谐小区带动和谐社会的效果。

审查意见：

请政府办研究，建议交市住建局办理。

2020年1月2 日

关于市政协十三届四次会议第102号提案的答复

史永荣委员：

您提出的“加强小区物业管理，打造和谐社区”的提案已收悉。

小区是社区的一个细胞，一个规范、健康的物业管理小区是城市精神文明建设不可或缺的一个重要组成部分。当前整个社会的物业管理水平不高，投诉、信访纠纷较多，严重影响我市全国文明城市的创建。针对当前物业管理工作中存在的热点、难点问题和薄弱环节，如何扎实加强物业管理，提升物业管理水平，市物业管理处将今年物业管理工作列入物业管理“突破年”，工作中力争有所突破、有所创新，将采取如下几条路径，同时对您的建议答复如下：

一、加强物业管理基础建设

1、建立城区物业小区管理档案。摸清小区楼幢、户数、人口、物业用房、物业收费情况等，做到“一区一档”。

2、建立物业公司管理档案。摸清各物业公司经营规模、保安、保洁、管理等员工人数、管理小区数量、公司管理模式，做到“一司一档”。

3、建立小区业主委员会管理档案。摸清各小区业主委员会成立时间、规模、换届及运行情况，做到“一委一档”。

二、开展小区环境专项整治

联合街道和有关部门，每季度开展一次小区环境整治，重点整治小区乱堆乱放、毁绿种菜、私拉乱接等现象。培植、选树物业管理的典型，适时召开小区物业规范化管理现场观摩会，充分发挥其示范引领和辐射带动作用。

三、推进物业服务企业管理机制改革

1、制订《城区物业服务企业考核管理办法》，构建“物业行政主管部门日常监督、小区服务民意测评、街道社区（业主委员会）属地管理”的物业服务企业考核工作机制。实行小区分档分类考核、“捆绑式”考核，明确考核内容、考核标准、考核方式，确保考核科学、公开、公正。年底，依据考核结果，评比优秀物业服务企业、优秀服务项目等，并予以表彰和奖励。

2、建立企业信用管理体系。对物业服务企业违规行为实行诚信档案记录，发挥好诚信记录在物业服务行业招投标等经营活动中的制约作用，逐步形成规范有序的市场环境和优胜劣汰的市场竞争机制。

四、规范小区专项维修资金使用管理

1、改革小区专项维修资金管理体制。实行专项维修资金使用和监管分离，物业行政主管部门负责资金的使用监管及参与小区大项维修工程的验收；各街道（社区）负责指导小区业主委员会或物管委员会对资金使用进行审批，并组织项目验收。

2、实行小区专项维修资金分户管理，理顺专项维修资金管理关系，建立专项资金续筹、无维修资金小区政府救济机制。

3、运用智慧物业系统，推行小区专项维修资金的网上申报工作。

五、推进业主委员会建设

投入精力、人力，联合街道（社区）加强物管小区业主委员会或物管委员会建设。重点把好业委会筹备、委员资格条件关，确保建成一个成功一个。建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业三者互为补充、互相促进的工作机制。

                                兴化市住房和城乡建设局

                                    2020年4月24日