中国人民政治协商会议

兴化市第十三届委员会第四次会议

提案书

编号（2020）第100号

案由：   关于进一步规范我市小区物业管理的建议     

提案人： 徐荣书       

提案内容：

物业管理工作是涉及社会生活各方面的一项综合性工作，是城市管理工作的重要组成部分，是改善人居环境、提高生活质量的重要手段，也是促进社会和谐稳定的重要保障，对于改善城市形象，美化人居环境，增强城市综合竞争力，都具有重要的意义。目前我市共有物业服务企业100多家，其中从事城区物业小区物业服务的企业48家，托管全市 130 个住宅小区，托管面积900多万平方米，物业管理区域人口20万多人，物业服务企业从业人员3000多人。另外，我市城区还有无物管企业入驻服务的老旧小区（含零散楼幢）127个，住宅楼600幢，居民2万多户，居住人口6万余人。从调研情况来看，我市物业管理工作起步较晚，基础条件差，管理水平低，利益诉求多，矛盾错综复杂，群众意见较大，已经成为城市建设和管理最为突出的问题，主要表现在以下几方面：

1.服务水平参差不齐。大多数小区物业管理由开发商选定，业主基本没有选择物业公司的权力。导致部分物业公司先入为主，追求利润最大化，聘请社会退休等闲杂人员，对物业管理，不尽责，甚至部分物业的主要工作就是收取物业费，而不是通过星级服务，赢得业主好评，营造小区环境与物业公司共建的良好氛围。

2.物业费账目不明。目前，物业公司收取的物业费、房屋维修资金等费用收了多少、怎么花、剩多少，配套的设施有没有标准或按一定标准实施。当小区内出现需要小的维修小的建设时，遇到物业推脱怎么办?业主缴纳的费用怎么样才能合规使用到小区的建设上，而不是物业公司的腰包? 大多数业主对以上情况一概不知。

3.业主的认识存在差异。部分业主的物业服务消费观念尚未完全树立起来，没有充分认识到物业费的主要用途是用于居住小区房屋公共部位及公共设施设备的运行维修、养护等服务性开支。物业服务费不到位，最终利益受损的是业主本身。业主遇到物业服务纠纷时，往往以拖欠或拒缴物业费的方式来对抗物管，期望引起物管的重视。同时，业主普遍物业管理责任意识不强，参与物业管理的积极性不高，只要求享受权利而不履行义务，小区事务如果不涉及切身利益则不闻不问。

建议、办法和要求：

一、加强监管，提升物管企业的服务水平。住建等管理部门要加强对开发商执行有关城市建设法律法规的监管，在小区规划时同步设计物业用房，按规定建设物业用房。在开发商与物业管理企业转、承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行严格查验、登记，以减少不必要的物业矛盾和纠纷。要加强对物业企业管理，对严重损害业主利益的物业企业，及时撤销其经营资格。新建小区要严格落实物管公开招投标制，管理部门保障业主的选择权，定期检查小区物业服务情况，调查满意度，帮助业主监督物业的工作质量。

二、科学奖补，促进物管企业的良性运行。尽快制定对老旧小区、体量较小的小区以及安置房小区物管企业的以奖代补政策，破解“老破小”小区无物业管理难题。建立灵活、高效、透明的价格调节机制，让政府、企业、业主共同参与物业管理等费用的价格制定及经费管理，在更大程度上让物业价格更市场化、合理化，打开物业费欠缴、拒缴这个死结。  

三、促进透明，做到合规收费财务公开。相关部门要加强对物业公司收费的监督，做到收支两条线，及时公开维修基金等账目。同时，简化维修申报的程序，让业主自己的钱能明明白白消费在小区建设上。

四、注重引导，提高业主的自治能力。强化对业主大会、业主委员会监督指导，做到依法履职，不越位，不缺位。建议由住宅区域所在街道部署和督导居委会负责落实完成各小区业主委员会组建及日常运作，协助组织召开业主大会会议。住建部门和街道共同围绕巩固提升基层党组织政治功能和服务功能目标，强化党建引领作用，创立“党建+物管+网格”党建品牌，充分发挥党员干部示范引领作用，带动普通居民参与和支持物业管理服务工作，促进小区和谐自治程度不断提高。

审查意见：

请政府办研究，建议交市住建局办理。

2020年1月 2日

关于市政协十三届四次会议第100号提案的答复

徐荣书委员：

首先感谢您对我市物业管理工作的关心与支持。近年来，随着我市城市化进程的加快和房地产市场的发展，城区的住宅小区数量不断增多，广大群众对物业管理服务的需求也日益提高。从目前实际情况来看，我市物业管理的档次，服务质量还不尽人意，广大业主对物业服务的满意不高，做为我们行业职能部门，要从维护广大业主的根本利益出发，集中力量把这项工作做好、做细，提高广大群众对物业服务的满意度，现就您提出的“关于进一下规范我市小区物业管理的建议”提案答复如下：

    一、我市住宅小区物业管理工作存在的问题

虽然近年来，我市物业管理工作取得了一定成效，但是距离广大业主的要求还有不小的距离，主要存在以下问题：

   （一）部分物业公司服务人员管理水平低、素质不高。由于部分物业公司人员未经上岗前专业培训，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，以及物业服务公司对物业收支情况不按时公示，让业主对物业企业服务质量和诚信产生怀疑，甚至出现矛盾。

   （二）部分业主缺乏五种意识。一缺乏整体意识，有的业主只顾自己利益，在公共部位乱搭乱建，侵犯其他业主合法权利；二是缺乏安全意识，少数业主认为房子是自己的，私拆乱改；三是缺乏法律意识，毁绿种菜私改停车位，破坏小区整体规划；四是缺乏环保意识，垃圾乱堆乱放，乱贴乱画等；五是缺乏交费意识，只享受物业公司提供的物业服务带来的各种便利，不愿履行业主交费的义务。

   （三）收费难的现象比较普遍。部分小区物业服务存在恶性循环。物业服务企业对住宅小区提供的服务水平，滞后于业主的要求，全面、及时的服务意识不强，与业主沟通交流不到位，使得部分业主对物业服务企业存在对立情绪。同时，部分业主对物业管理的理解有误区，认识不到物业服务的有偿性，导致物业服务企业收费难，部分住宅小区收费率较低。小区收费率较低，又引发物业服务企业降低服务标准，进而物业服务企业出现了收费不足、服务标准降低的恶性循环局面。还有不少是开发商遗留房屋质量问题，也是业主拒交物业费的理由。因此出现不少物业服务企业经营亏本后撤出物业小区。

   （四）小区内违章建筑等问题难以及时处理。物业公司发现小区的违章建筑、毁绿种菜、噪音污染等只能劝说制止，以及向相关执法部门报告。由于相关部门各自职责不明确，存在处理力度不够的情况，违规的业主我行我素，造成恶性循环，以至小区环境每况愈下。

   （五）业主委员会成立难、群众参与度低。由于物业管理还处在发展期，参与物业管理的业主委员会是新生事物，小区业主对业主委员会组织普遍不了解，缺乏主人翁意识，对成立业主委员会参与物业管理漠不关心，加上业主来自四面八方，互相不熟悉。利益诉求不相同，大家都无所谓态度，导致召开业主大会和业主委员会较为困难，有的成立了，但由于缺乏敬业、富有号召力人做负责人，以及业主委员会组成人员疏于平时活动，形同虚设，没有发挥应有作用。

    二、加强物业管理的具体措施

（一）加强物业管理基础建设

建立城区物业小区管理档案。摸清小区楼幢、户数、人口、物业用房、物业收费情况等，做到“一区一档”。建立物业公司管理档案。摸清各物业公司经营规模、保安、保洁、管理等员工人数、管理小区数量、公司管理模式，做到“一司一档”。建立小区业主委员会管理档案。摸清各小区业主委员会成立时间、规模、换届及运行情况，做到“一委一档”。

（二）开展小区环境专项整治

联合街道和有关部门，每季度开展一次小区环境整治，重点整治小区乱堆乱放、毁绿种菜、私拉乱接等现象。培植、选树物业管理的典型，适时召开小区物业规范化管理现场观摩会，充分发挥其示范引领和辐射带动作用。

（三）推进物业服务企业管理机制改革

1、制订《城区物业服务企业考核管理办法》，构建“物业行政主管部门日常监督、小区服务民意测评，街道社区（业

主委员会）属地管理”的物业服务企业考核工作机制。实行小区分档分类考核、“捆绑式”考核，明确考核内容、考核标准、考核方式，确保考核科学、公开、公正。年底，依据考核结果，评比优秀物业服务企业、优秀服务项目等，并予以表彰和奖励。

2、建立企业信用管理体系。对物业服务企业违规行为实行诚信档案记录，发挥好诚信记录在物业服务行业招投标等经营活动中的制约作用，逐步形成规范有序的市场环境和优胜劣汰的市场竞争机制。

（四）规范小区专项维修资金使用管理

1、改革小区专项维修资金管理体制。实行专项维修资金使用和监管分离，物业行政主管部门负责资金的使用监管及参与小区大项维修工程的验收；各街道（社区）负责指导小区业主委员会或物管委员会对资金使用进行审批，并组织项目验收。

2、实行小区专项维修资金分户管理，理顺专项维修资金管理关系，建立专项资金续筹、无维修资金小区政府救济机制。

3、运用智慧物业系统，推行小区专项维修资金的网上

申报工作。

   （五）加强培训，提高从业人员的综合素质。由于我市物业从业人员的业务素质参差不齐，无法适应当前的物业服务要求，我们每年都举办各类从业人员的业务培训班，提高他们的综合素质，促进我市物业服务从业人员水平的提升。

   （六）化解收费难，更好的服务小区业主。要求各物业服务企业加强员工的素质教育，努力提高服务技能和沟通技巧，本着以人为本，业主利益无小事的原则，及时解决业主关心的热点难点问题，建立起与业主的和谐关系，让业主感受到物业服务带来的实惠，在收缴物业费时，注重方式、切勿与业主顶撞、吵闹，对业主提出的问题耐心解释，虚心接受批评，学会换位思考。同时建议社区和业委会加大力度宣传，增强业主自觉缴费的意识，使广大业主了解物业、支持物业，依据物业服务合同中规定的收费标准及时缴纳物业服务费。

   （七）加强舆论宣传。物业公司利用小区中的宣传栏，宣传一些正能量的事情和一些健康科普知识，营造一个文明、卫生、祥和的小区氛围，这样有利于物业公司更好的开展物业服务工作。

   （八）完善物业工作机制，形成工作合力。市政府成立了物业管理工作领导小组，明确各职能部门的责任，形成全市物管工作合力。物业主管部门勇挑重任，为行业建设出谋划策，各行政部门要相互协作，齐抓共管，加大物管小区内的执法力度，不断推建物业行业可持续健康发展。

   （九）创建党建引领创红色物业新模式。今年兴化市已开展创建党建引领物业企业，创“红色物业”，促小区治理，建幸福家园的新模式。党建+物业管理模式，就是建立小区党建工作领导机制，明确党组织隶属关系。建立由社区、业主委员会、物管企业三者互为补充，互相促进的工作联席会议制度。以党建引领，以解决群众实际问题为重点，将小区治理和服务工作延伸到片、到户、到人，有力推动了文明小区建设和长效治理，并不定期召开民情恳谈会，及时协调解决业主提出的问题，形成党员带头、群众参与的共商、共管、共解的管理服务新机制。目前，兴化市物管处和景范社区联合，已在时代嘉园小区进行创建党建引领，提升物业服务模式试点，然后向全市进行推广覆盖，切实提升居民群众的获得感、幸福感，安全感。

    兴化市住房和城乡建设局

                                 2020年5 月19 日