中国人民政治协商会议

兴化市第十三届委员会第五次会议

提案书

编号（2021）第104号

案由：  关于小区维修资金管理的建议                                   

提案人：施龙云 

提案内容：

小区维修资金又称公共维修资金，是伴随着商品房开发应运而生的，是小区房屋及公共设施维持长治久安的保命钱。因而，管理使用好维修资金是牵涉到千家万户、保障小区稳定、促进社会和谐，甚至是影响政府公信力的一件天大的事情。然而，目前维修资金的管理使用存在着诸多不尽人意的地方。我通过调查走访，特作此提案。

一、维修资金管理的现状

兴化市的公共维修资金收缴起于1985年，在商品房交付前，按每平方45元（高层建筑）和每平方30元（多层建筑）。2018年共收1703.98万元；2019年共收3359.68万元，2020年共收3565.74万元。至2020年底，维修资金共结存31146.72万元。   

近几年，随着兴化城区庞大的高龄商品房数量的增加，维修资金的使用逐年陡增。2018年动用维修资金588万元；2019年动用维修资金1695.56万元；2020年动用维修资金2034.83万元。支出数占征收额的比例增长幅度惊人，近三年分别是34.51%、50.47%和57.07%。现已可预期到入不敷出的日子不会遥远。不少小区的维修资金已捉襟见肘、行将枯竭。据了解，兴化某小区的维修资金只剩下8000元。越来越多的小区将很快就没有维修资金可用。这给本来财政吃紧的政府又增加了新的压力，给社会稳定增加了潜在风险。然而，这却是政府无法回避的问题。

二、存在的问题

1.对建设单位的保证金收缴存在弊端。现在工程建设方的保证金是由开发商代收，极其不合理。如果开发商房屋保修期未满就撤场，将导致本在保修期内的房屋或配套设施出现质量问题无人负责。物业公司往往背了不少黑锅，严重影响物业费的征收。在抓不住任何责任方的情况下，住建局物业处只有动用维修资金以保障公共部位的维修到位，以求社会和谐。

2.在新楼盘交付前的验收上，缺乏问责机制，导致很多未完成的规划项目，无人查验或被忽视。这样，无形中就增加了后期物业公司的负担和麻烦，进一步发展下去就是动用维修资金替开发商补课。

3.维修资金的征收标准偏低。

4.在维修资金的动用上，缺乏科学合理互相监督的流程，导致不少维修成本虚高，从而让维修资金大量流失。特别是在业主申请、工程招投标、施工和验收等环节弱化了业主本人和业主委员会当家做主的权利。目前，动用维修资金的怪现象是：我家维修房子需要花多少钱、找谁修、由谁监督等问题，都是别人说了算。                                      

5.维修资金的使用管理环节没有按国家税务总局的规定，申请免税，从而导致维修成本的上升。

6.维修资金的收益最大化上，做得不够，导致维修资金的增值有潜力没有挖出来。

建议、办法和要求：

1.住建局利用自己强有力的抓手，加强对开发商的管控，该收的保证金一定要收足到位进财政专户。这样，才能确保不出现人去楼空、留问题给政府兜底的尴尬局面。

2.对小区验收的关键环节，一定要实行终身问责制，而不是停留在口头上。谁包庇或装糊涂签字通过验收，今后谁就对自己的“失误”买单。

3.在维修资金动用的管理上，缺少约束机制，特别是弱化了当事人或者小区业主委员会的监督权力。建议，维修申请报告、评估、招标和验收环节一定要有业主委员会的全程参与。甚至可以鼓励，业主在中标金额的基础上，自行组织工程方维修，节约分成的模式。当然，在成立、管理，甚至是考核业主委员会的关键环节，住建局物业管理处和社区必须有强力的抓手和科学的掌控。坚决杜绝放任业委会个别人采取我行我素的方式，用“反正我不拿一分钱报酬”的谬论来横行霸道，铲除滋生腐败的土壤。进而，可以根据《物业管理条例》的规定，鼓励小区维修资金交给经考核合格的业委会管理。

4.维修资金的征收标准还是上世纪末制订并执行的。时过境迁，建筑材料、人工成本各项费用已经大幅度上升。为此建议政府设法上调维修资金的征收标准。

5.根据国家税务总局关于住房专项维修资金征免营业税问题的通知—国税发[2004]69号文件的精神，所有维修资金动用转移是可以免征营业税的。据住建局物业处领导介绍，泰州姜堰等地都已经实行此项免税政策。建议我市派相应领导和专家走访学习并执行，从而放缓维修资金的快速递减的速度。

6.根据《物业管理条例》的要求，建议管理部门将存量维修资金通过购买国债和存银行定期存款已获得更多的收益。再一个，建议住建局出台政策把小区广告费按一定比例存入维修资金账户。

审查意见：

请政府办研究，建议交市住建局办理。

                               2021年1月11日

关于市政协十三届五次会议第104号提案的答复

施龙云委员：

    首先感谢您对我们工作的关心和支持。就您提出的“关于小区维修资金管理的建议”我单位已收悉，现答复如下：

小区维修资金是住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造资金，不得挪作他用。住宅专项维修资金的建立，对维持房屋正常使用，确保业主人身、财产安全，房屋的保值、增值，以及维护小区业主利益，构建和谐小区等方面具有十分重要的意义。现就如何管理业主共有利益为受益的信托资金，作如下答复：
     一、资金的收缴

住宅专项维修资金的收缴按国家相关规定建设单位在办理房屋所有权首次登记前，先行缴存一定数额，在国家规定的保修期届满后来出售的物业，由建设单位先行缴存住宅专项维修资金。我局物管处严格执行国家相关法律法规收缴住宅专项维修资金，除2008年龙腾湾小区由于特殊的客观原因未能足额收缴外，其余小区都能足额收缴，存入财政指定账户。

二、资金的使用

    住宅专项维修资金的使用，严格按照《江苏省物业管理条例》和《泰州市住宅专项维修资金管理办法》相关程序规范使用。维修主体人向小区业委会申请维修事项，经业主委员会核准后，报维修资金管理中心经过造价预算、项目公示、抽签摇号、工程监理、竣工验收、工程审计等环节，其中项目公示、竣工验收和资金报批程序严格要求业委会签字盖章方可拨付资金。严格规范使用程序，接受业委会监督，保障住宅专项维修资金使用绩效和安全。

三、资金的监管

    住宅专项维修资金的使用，除了接受广大业主的监督，我局也出台了我市维修资金使用管理规定和维修资金使用相关程序，进一步细化我市维修资金使用相关流程，加强对小区维修资金管理。从去年开始，我局物管处对我市住宅专项维修资金进行分户系统的建设。目前系统平台已分账到每户的工作，下一步将和泰州市联网，可让每户业主都了解小区维修资金的存额和自己账户的存额。这个系统的建立，也避免了维修资金使用过程中计经营税不规范行为。

四、资金的增值

住宅专项维修资金征收标准按国家规定，应按照房屋建成的5%-8%未征缴。这一矛盾带来了维修资金的存额与维修资金的使用,上调维修资金的征收标准势在必行。同时有关部门加大小区公共收益资金的监管力度。小区业委会对小区公共区域停车费、广告费、物业用房的出租费加强管理，根据《江苏省物业管理条例》规定，公共收益单独列账，定期公示。公共收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

加强对维修资金的管理，充分发挥业委会在管理物业的作用，保障人民的财产安全，维护社会稳定和谐是我局常抓不懈、持之以恒的工作，也是人民安居乐业的重要基石。

兴化市住房和城乡建设局

                              2021年5月13日