中国人民政治协商会议

兴化市第十四届委员会第二次会议

提案书

编号（2023）第097号

案由：   关于治理开发建设住宅小区验收后交房的建议                                            

提案人： 钟仕维  联系电话： 18901423333 组别：  经济组        

第一附议人：       第二附议人：        第三附议人：        

集体提案：         召集人：        联系电话：           

联系地址：                                           

提案内容：

    近年来，随着经济不断的发展，城市面貌发生了翻天覆地的变化，在城市的旧房拆迁、改造、新建过程中，一大批新建住宅拔地而起，城市居民的住房条件有了很大的改善和提高。然而，这些新建住宅小区在开发、管理和收费中存在的问题，令许多业主不满，这方面的矛盾和纠纷不断增多，导致业主发生群体事件，严重影响了当地的治安秩序和社会的和谐稳定。                                            

   主要问题如下：                                                  

1.相关合同条款不完善严重损害了业主利益。开发商在与购房者签定制式【购房合同】时，条款中没有对住宅中属于业主的土地所有权进行说明，导致开发商以高价和捆绑的形式销售住宅地下车库和车位，然而购买的车位尺寸小，停车都难，严重损害了业主的合法权益。                                                  

2.开发商违约交房。不按合同约定的交房标准交房，导致业主不能按照约定的时间拿房，有的提前在商品房合同中违约金更改违约金比例，违约金的赔偿也是延期支付或者抵扣其他不明费用。商品房合同面积以及公摊面积的变化没有及时向购房者说明情况，导致交房时容易出现群众上访。

3.公共收费项目和标准不透明。交房时开发商替有关单位征收的费用和其他一些不合理的费用都强加到业主头上，开发商没有或不向业主出示收费许可，业主不交费就拿不到新房钥匙 等。                                                 

4.房产证发证迟缓，业主苦苦等待。一些新建小区早已投入使用，但业主们的产证迟迟拿不到手，短的几个月，长的过一年，是有关部门拖拉还是开发商有意拖延，严重影响了孩子们上学报名和其他问题，人民群众有怨言。                                                  

   5.物业用房的随意变更。一些新建小区的物业配套用房早已投入使用，在开发商和物业公司共同努力下，在没有经过小区全体业主的同意下，一些原图纸中规划用于物业的用房已经变更权属证明，严重损害了所有业主的权益，有可能造成群访事件。

建议、办法和要求：

城市新建住宅小区开发建设和使用中存在的这些问题，已经引起人民群众的强烈不满，有关部门应该引起高度重视，为此我建议；                                                  

   一、尽快完善配套法规，希望有关政府部门从项目审批，建中，建后加强管理 ，根据【合同法】和【物业管理条例】，进一步完善和细化【购房合同】的具体条款。明确住宅楼下土地所有权属，责令开发商按照 各项规定，将地下车位或车库出租或者出售给有需要的业主，严禁开发商弄虚作假。                                                        

二、尽快制定统一的新建住宅物业收费范围、收费项目和收费标准。房价之外的其他收费必须出具物价部门的书面收费许可。

三、加强管理，提高部门办事效率。对开发商和物业公司乱收费、捆绑收费及其他违法违规行为，住建部门要切实负起责任，严格管理，要提高办事效率，在办理房屋产权过程中，对程序合法，手续齐全的开发商和业主，要缩短办理周期，及时发放产权证。  

四、加强对一些小区的物业用房权属问题的管理，自规及住建部门在项目建设中，要认真负责，严格管控，对于一些违规变更物业用房行为要及时制止，切实维护广大人民群众的利益。                                                                                                                                                                                                

审查意见：

请政府办研究，建议交市住建局办理。

2023年1月1日

附件：

关于市政协十四届二次会议第97号提案的答复

钟仕维委员：

根据您的提案内容，我局将做好以下工作：

一、更新合同版本，完善条款内容

我局已经从2021年6月12日开始，对于新领取预售许可的项目使用新版本合同，合同条款更加全面。合同第二章“商品房基本状况”中明确了土地出让方式、坐落、用途、相关证号，且除了房屋信息外还有专门的车库、车位、储藏室、阁楼等信息条款，包括坐落和面积数据，买卖双方可以根据实际情况填写到位。

二、强化信息公开，规范物业收费

前期（新建小区）物业是根据《泰州住宅物业管理招标投标办法》进行公开招标，物业费收费标准是根据《泰州市物业服务收费管理实施细则》多层最高0.5元/㎡月，小高层最高0.9元/㎡月，同时报物价部门审核备案。我们将督促物业企业，严格按照《泰州住宅物业管理条例》第三十六条规定，在住宅物业服务区域内显著位置公布以下信息：物业服务事项、服务标准、质量要求、收费项目、收费标准、收费方式等。未公布物业服务事项相关信息的由市场监督管理部门责令限期改正，逾期不改正的，处以1-5万元的罚款。

三、出台规范政策，加强交付管理

由于商品房预售制度的特殊性，在双方签订商品房预（销）售合同时，约定的建筑面积均为预测面积，且在合同中由专门章节对“面积差异处理方式”进行约定，故出现面积差异均按照合同约定进行处理。我局在售楼现场、公众号都有发布温馨提示，提醒购房人认真阅读合同条款，审慎对待需签字材料。今后将联合市监部门进一步加强合同条款的管理力度，加大群众合同审慎签订的宣传力度，减少商品房买卖合同纠纷的发生。

针对交房标准纠纷的问题，我局认真调研，学习参照泰州做法，与公安局、消防大队、供电公司、城投公司联合印发了《关于加强我市商品房交付使用管理的通知》（兴住建发〔2022〕165号），明确了开发企业在组织竣工验收前，要通过水、电、气、充电设施、雨污分流、海绵城市、消防设施、安全防范、路灯、物业等配套设施验收，从而确保工程竣工交付时上述项目已经可以投入使用，减少交付过程中相关信访矛盾的发生。

针对不动产代办证纠纷问题，我局组织市自规局、税务局、人行召开座谈会，就商品房购房群众（特别是按揭贷款购房）申办不动产登记流程进行梳理确认，并联合印发了《关于规范房地产开发企业委托第三方经纪机构申办不动产登记相关业务的通知》（兴住建发〔2023〕4号》，明确要求开发企业不得强制购房人委托第三方提供办证有偿服务。同时积极配合不动产登记一体化平台的完善升级工作，进一步简化群众办证流程和需提交材料，从根本上解决群众办证难的问题。

四、加强对小区物业用房权属管理

根据2013年江苏省条例第35条规定，新建住宅物业管理区域内，建设单位应该按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，保障性用房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房。我们将在办理物业承接查验时，按照规划图纸，严格审查把关。

兴化市住房和城乡建设局 

2023年5月4日